Toute la vérité sur la densification de la Zone villas à Versoix !
Ce n’est pas du Joël Dickers mais c’est l’entame empruntée non pas pour décrire l’affaire Harry Quebert mais par Cédric Lambert, Maire de Versoix, pour conter l’histoire rebondissante de la Zone villas, appelée à évoluer.
Cette densification accrue en Zone villas autorisée depuis 2013 pour répondre au manque de logements permettait de construire une surface de logements jusqu’à un indice d’utilisation du sol du 0,4 (ou 0,5 pour les parcelles de plus de 5’000m2) au lieu de 0,25. Cela signifie que sur une parcelle de 1'000 m2 on peut désormais construire jusqu’à 400 m2 de surface de planchers au lieu de 250 m2 prévus normalement.
Ainsi on a vu fleurir, à la place des villas traditionnelles, des rangées de lotissements largement bétonnés, excavés, dénaturant cette zone en imperméabilisant les terrains. Le nombre annuel de demandes d’autorisations a presque doublé entre 2014 et 2019.
Face à ces effets négatifs, un moratoire imposé par l’Etat a suspendu cette pratique de densification de 2019 à fin 2022 dans près de 90% des cas. En octobre 2020 une nouvelle modification légale (PL12566) posait le cadre de la densification en zone 5 avec un renforcement du rôle des communes dans la définition des secteurs de densification accrue et des changements de zones souhaités dans leur plan directeur communal (PDCom) pour l’horizon 2040.
Sachant que le moratoire cessait dès 2023 les demandes d’autorisation de construire affluent à nouveau alors que le nouveau PDCom est encore à l’étude jusqu’en 2025 (année électorale !). Le dernier PDCom de Versoix date de 2007 !
Toutes les communes devaient et doivent se livrer à cet exercice demandé par le canton, en respectant les principes contenus dans le plan directeur cantonal 2030 ! C’est dire que la marge de manœuvres est ténue.
Le contexte de densification de l’exigu territoire genevois se faisant de plus en plus pressant sous la houlette du Vert Antonio Hodgers, ses services de l’urbanisme accompagnent forcément les réflexions communales dans ce sens. Il faut dire que le planning a été largement chamboulé par les nouvelles et nombreuses contraintes survenues ces dernières années à commencer par le PSIA et son cadastre du bruit contesté en 2018 et avec un recours au TAF encore en suspens, par les crises climatiques qui deviennent évidentes, par les guerres, en Ukraine et ailleurs, et leurs incidences énergétiques. Sans parler du COVID et de ses nombreux variants.
Les discussions touchant actuellement la zone 5 (zone villas), ne sont visiblement pas terminées du moins à Versoix, même si certaines communes ont pourtant réussi l’exploit de présenter les lignes directrices de leur évolution dès les années 2020 dans leur PDCom qu’il faut mettre à jour !
A Versoix, une première mouture de l’étude sur les possibilités de densification de la zone villas conduite par l’Atelier Tribu, accompagné par un groupe de suivi, demandait l’application d’un ratio de 40% de pleine terre et limitait la densification accrue aux endroits présentant un intérêt particulier (desserte de transports publics, cheminements piétons par exemple). Elle s’est heurtée en novembre 2021 à une prise de position de la commission AT (Aménagement et Transports) du Conseil municipal demandant de limiter la densification accrue à des portions du territoire mieux délimités (notamment entre le Canal et la voie CFF).
La nouvelle version du projet élaboré par les mandataires et les services communaux était présentée le 14 mars 2024 par M. le Maire Cédric Lambert au nom du Conseil administratif in corpore.
Rappel des caractéristiques de la Zone 5 comme une transition entre la campagne et la ville. Il souligne l’importance de la concertation et de la cohérence appliquée à la démarche, et l’intérêt du public par rapport à la qualité et au rôle de cette zone villas qui représente à Versoix 60% de la zone bâtie et héberge 20% de la population.
Le cadre réglementaire des obligations n’est pas oublié (respect du PDCantonal 2030 et de sa fiche A03), les enjeux de transitions écologique et sociale, ainsi que les performances énergétiques et économiques dont les effets peuvent conduire à une perte de végétation et du patrimoine.
Résultat :
Une partie de la Zone 5 située à l’Est du canal serait affectée d’un changement de zone (immeubles), en raison de sa proximité de la gare et des communications.
Une densification accrue (assortie des conditions définies) serait possible pour l’ensemble de la zone villa (marquée en jaune) située à l’ouest du canal, excepté en bordure du lac, le long de la Versoix, et dans la partie sud de territoire touchée par les courbes de bruit du trafic aérien (voir la carte ci-jointe). Ce projet veut donc offrir les mêmes « chances » de densification à toutes les propriétés colorées en jaune.
Les autres zones villas seraient maintenues en densification normale (ou nulle) selon d’autres contraintes de proximité du lac ou du bruit aérien.
Le nouveau PDCom (2025) pour l’horizon 2040 devra intégrer la révision énergétique et les mesures de densification de la Zone 5. Jusque-là, le préavis communal ne sera que consultatif. Il est donc important de reprendre la main pour faire appliquer les critères de qualité définis et répondre aux enjeux de décarbonation.
M. Lambert rappelle que la commune n’aura son mot à dire que sur les densifications accrues (supérieures à 0,3) et que les propriétaires restent à l’initiative des densifications. Les plans directeurs sont là pour cadrer les demandes de densification de parcelles … et des trésors qui se trouvent sous nos pieds !
L’importance des zones villas à Versoix
Sur l’ensemble des mesures en Zone 5, ce projet pourrait concerner environ 55 ha en densification accrue, 50 ha en densification faible et 17 ha en modification de zones. L’ambition majeure est de respecter la continuité paysagère, les espaces de rencontre et la typologie de l’habitat. En densification accrue la proportion de grands arbres peut être nettement supérieure.
Cette séance d’information se termine par une dizaine de questions.
Un projet déjà contesté !
Une certaine grogne était déjà perceptible entre le projet exposé au soir du 14 mars et la prise de position de la commission du Conseil municipal « Aménagement et Transport » en novembre 2023 qui demandait entre autres, apparemment sans succès, de renoncer à Versoix aux densifications accrues, à l’ouest du canal.
Dans l’esprit de limiter une densification accrue jugée trop permissive et excessive, une pétition a été lancée par le PLR. Les intéressés la trouveront sur le site https://www.plr-versoix.ch/2024/01/12/pétition-zone-villas-mobilisons-nous/
Propos recueillis à l’issue de la présentation du 14 mars :
Les habitants de la Zone 5, qu’ils soient favorables ou défavorables à la stratégie de densification de Versoix, expliquent qu’ils ne sont pas au clair quant aux tenants et aux aboutissants de la question et ce, même après s’être rendus à la soirée d’information publique du 14 mars.
La majorité des personnes interrogées sont inquiètes et parfois même en colère à l’idée de voir leur quartier se densifier.
Les éléments qui reviennent le plus souvent sont d’ordre écologique :
« Qu’arrivera-t-il à la faune et à la flore jusqu’alors préservées dans nos jardins ? » et idéologiques :
« Nous ne voulons pas d’un monde gris où le béton est roi. »
Par ailleurs, l’idée de vivre dans des espaces de plus en plus restreints, avec vue sur le salon de ses nouveaux voisins, de subir de probables nuisances sonores, de supporter des routes encombrées, des parkings pleins ou encore des crèches et des écoles surchargées est loin d’enchanter ces Versoisiens. Parce que oui, pour eux, « densification accrue » rime avec hausse conséquente de la population et baisse de la qualité de la vie.
Enfin, certains s’interrogent sur cette « fuite en avant » : à quoi rime, au fond, cette densification sans fin ? Jusqu’à quand va-t-on densifier ?
La croissance folle et la démographie galopante sont-elles inéluctables ou a-t-on encore le choix de décider du nombre maximum d’habitants d’une commune, d’un canton, d’un pays ?
Quelques rares habitants de la zone villa se réjouissent du projet de densification massive. Ces propriétaires mettent en avant la plus-value économique dont bénéficieront leurs maisons. La perspective d’un bénéfice juteux les convaincra sans difficulté, disent-ils, de vendre leurs propriétés à des promoteurs immobiliers.
Certains ont d’ores et déjà prévu de « partir vivre dans des régions de Suisse où l’on n’est pas les uns sur les autres, au milieu de la verdure, au calme ». Désir quelque peu paradoxal : tenter de retrouver ailleurs, ce que l’on avait déjà ici !
Rédaction : Manon Frésard et Pierre Dupanloup
Liens :
https://www.ge.ch/exigences-preserver-qualite-zone-5-villa
D’autres documents disponibles sur :
https://www.versoix-region.ch/index.php?page=150&obj=9072
Lien vers la présentation du14 mars 2024 : https://versoix.allinone.io/media/document/2/2024%2003%2014_Versoix_SDZ5_presentation%20publique_VF_projection_pdf.pdf
pétition_zone_villas_versoix.pdf (11.9 Mo)